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前回の土地に続き建物部分の査定です。

●「不動産の価格は同じものは２つとない。」といわれます。

●建物の評価で一番影響が大きいのは建築後経過年数です。

●木造住宅を「利用する限界」で考えた時には、ほぼ５０年程度が目安と考えられると思います。

●日本の「税法では」、木造住宅は２２年で価値が１割になると定めています。

●建物査定の現価率（現在価格を算出する基）は
　　　１－０．９×（経過年数÷耐用年数）で表します。
　　　　　　　　　　　　※耐用年数は建物の品質程度によって異なります。

●宅地建物取引業者が、売主様に対して、媒介契約を結ぶ時に、媒介価格についての意見を述べる際には、根拠を明示しなければならない旨、宅地建物取引業法第３４条の２により義務ずけられました。これに関連して、その根拠明示の合理的手法として、国土交通省委託調査による価格査定マニュアルが発表され、これを実用化したものが（財）不動産流通近代化センターの策定した価格査定マニュアルです。（価格査定マニュアル説明文より）　　その内容の一部を簡単に書いてみます。

で計算されます。

ア.年度ごとに、工法別に、地域別に算出します。

イ.大別すると、高級住宅、標準住宅、実用住宅となります。

ウ.建築規模の大小により建築費が変化します。

エ.セントラル冷暖房など特殊設備の有無。外壁塗装後２年未満、大規模な改修工事完了後２年未満の検討をする部分です。

オ.１－０．９×（経過年数÷耐用年数）で表されます。

以上をシステムで自動計算する仕組みになっています。

●査定価格とは、それぞれの会社が、無秩序に言うのではなく、「こういう理由で、こういう価格になります。」という考え方の統一を、国土交通省が決めて、法律になっているのです。

●後は、各会社、各担当者の理解力、説明力で「売主様の納得」に多少の差が出るということですネ。

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